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沉淪已久的地產(chǎn)股突然崛起。

　　10月27日港股恒生指數(shù)早盤高開(kāi)高走，中資地產(chǎn)股全線領(lǐng)漲。華潤(rùn)置地股價(jià)漲幅一度擴(kuò)大至12.77%，中國(guó)海外上升12.02%，恒大地產(chǎn)升14.15%。盡管收盤時(shí)漲幅有所回落，但次日，上漲行情依舊。滬深A(yù)股地產(chǎn)板塊亦連續(xù)兩日位居漲幅前列。

　　這個(gè)出乎意料的行情，緣于兩位政府官員的講話。時(shí)間是10月27日十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議。

　　全國(guó)人大常委會(huì)財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任、前央行副行長(zhǎng)吳曉靈提出，長(zhǎng)期采取限購(gòu)政策與市場(chǎng)配置資源的原則相悖，應(yīng)該更多地運(yùn)用稅收手段調(diào)節(jié)。吳曉靈同時(shí)表示，調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)抑制對(duì)房屋的過(guò)度投機(jī)，而不是抑制老百姓的投資性購(gòu)房。這個(gè)建議被外界解讀為對(duì)現(xiàn)行限購(gòu)政策的放松，亦即對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松。

　　在回應(yīng)全國(guó)人大常委對(duì)于限購(gòu)政策的質(zhì)疑時(shí)，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，在住房信息系統(tǒng)等平臺(tái)搭建完備的前提下，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法。姜偉新釋放的另一個(gè)政策信號(hào)是，明年準(zhǔn)備對(duì)“十二五”保障性住房建設(shè)的數(shù)量、質(zhì)量，特別是數(shù)量進(jìn)行中期評(píng)估。姜偉新的講話被外界解讀為，3600萬(wàn)套保障房數(shù)量明年起有可能縮減。

　　SOHO中國(guó)潘石屹的理解是，“這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是一個(gè)重大的利好消息，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于又要回到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道上了。”

　　會(huì)議傳遞的信息迅即引發(fā)業(yè)內(nèi)外強(qiáng)烈關(guān)注。10月27日，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)邀請(qǐng)北京市住建委、土地儲(chǔ)備管理中心官員和開(kāi)發(fā)商們，就當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行座談。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志在會(huì)后接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“當(dāng)市場(chǎng)由穩(wěn)健過(guò)渡到均衡，下一步將有可能迎來(lái)有方向的局部放寬政策。”陳志認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)未來(lái)有信心。

　　然而，吳、姜二位的講話很快就被其他信息淹沒(méi)，而上漲的行情也因?yàn)闊o(wú)實(shí)質(zhì)性利好政策出臺(tái)，變得乏力。開(kāi)發(fā)商卻不得不面臨殘酷的現(xiàn)實(shí)。

　　降價(jià)大潮來(lái)臨

　　在十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議召開(kāi)之前，深度的樓市降價(jià)大潮已初見(jiàn)端倪。甚至有房地產(chǎn)公司即將倒閉的傳言襲來(lái)。

　　此輪調(diào)控自2010年4月啟動(dòng)以來(lái)，政策力度不斷加大，直接導(dǎo)致成交量銳減甚至雪崩。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，9月份，京滬深成交量達(dá)到或接近歷史新低，較去年同期的降幅均達(dá)30%以上。主要二線城市前三季度成交量較去年同期減少11%。據(jù)亞豪

　　機(jī)構(gòu)的成交報(bào)告，北京1-9月住宅成交面積下降將近兩成。

　　成交量的減少，帶來(lái)的直接后果是，絕大部分開(kāi)發(fā)商無(wú)法完成今年銷售計(jì)劃，包括排名前10名的開(kāi)發(fā)商，多家企業(yè)下調(diào)了全年目標(biāo)。臨近年底，小部分現(xiàn)金流充裕的公司選擇封盤過(guò)冬，大部分資金鏈緊張的公司抓緊推盤，一些公司主動(dòng)尋求降價(jià)。而且，已出現(xiàn)個(gè)別樓盤向局部區(qū)域發(fā)展，由一線城市向二線城市蔓延的趨勢(shì)，且降價(jià)幅度越來(lái)越大。以北京為例，最開(kāi)始的大幅降價(jià)出現(xiàn)在通州區(qū)域，如珠江拉維小鎮(zhèn)、華業(yè)東方玫瑰等項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅超過(guò)15%，接著蔓延到朝陽(yáng)、大興等地，部分項(xiàng)目降幅接近20%。在上海，近一周多個(gè)樓盤出現(xiàn)接近30%的打折、降價(jià)現(xiàn)象，并引發(fā)前期業(yè)主不理智的抗議。

　　本報(bào)記者獲悉，北京大興區(qū)域即將上市的某新樓盤，起價(jià)定為11800元/平方米，該區(qū)域一度保持在18000元/平方米至　22000元/平方米之間。同一區(qū)域由某大型上市公司開(kāi)發(fā)的樓盤，本打算以16000元/平方米的價(jià)格入市，聽(tīng)聞競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低價(jià)入市的消息，選擇了推遲開(kāi)盤時(shí)間。

　　10月25日，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉在一個(gè)電話會(huì)議上對(duì)投資者表示，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，未來(lái)幾個(gè)月里情況將變得更加糟糕，銷售量和價(jià)格將進(jìn)一步下降。雖然萬(wàn)科否認(rèn)，但多位業(yè)內(nèi)人士告訴本報(bào)記者，位于北京昌平的金隅萬(wàn)科城將直降3000元，房山萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島也將以內(nèi)部團(tuán)購(gòu)的方式直降數(shù)千元。

　　看清了形勢(shì)的開(kāi)發(fā)商，均主動(dòng)采取降價(jià)策略。保利地產(chǎn)在北京某項(xiàng)目不斷調(diào)低上市價(jià)格，去年售價(jià)曾達(dá)21000元/平方米，最近一期則可能低至16000元以下。

　　另一方面，地價(jià)亦在大幅度下降。北京市土地儲(chǔ)備中心的內(nèi)部報(bào)告顯示，和2010年高峰時(shí)期相比，2011年地價(jià)降幅顯著，最嚴(yán)重的區(qū)域地價(jià)同比下降了50%。一位業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果跑得慢，手中的土地將有被套牢的風(fēng)險(xiǎn)，土地貶值局面將不可避免的出現(xiàn)。

　　北京市住建委一位官員表示，房?jī)r(jià)的調(diào)整還沒(méi)有經(jīng)歷一個(gè)完整的周期，當(dāng)前上市的樓盤，開(kāi)發(fā)商大多是2010年或者2009年拿的地，彼時(shí)地價(jià)正處于高位，受制于成本，降價(jià)幅度有限，市場(chǎng)正面臨著有限的需求和相對(duì)充足的供給的局面，限購(gòu)、限貸兩大政策正在影響房地產(chǎn)行業(yè)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，以現(xiàn)在市場(chǎng)的吸收能力和房企和地方政府的土地儲(chǔ)備情況，有可能5年也無(wú)法消化。

　　降價(jià)潮正從上海、南京、溫州、北京、深圳，向全國(guó)更多的城市蔓延。如果調(diào)控政策不轉(zhuǎn)向，一場(chǎng)全國(guó)性的降價(jià)潮正在堅(jiān)定地、看得見(jiàn)地向消費(fèi)者走來(lái)。這正是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的初步成果。

　　功虧一簣？

　　但是，從十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議傳遞來(lái)的信息，讓心存僥幸心理的開(kāi)發(fā)商再度燃起希望，甚至被一部分人解讀為“救市”政策。在開(kāi)發(fā)商最難捱的時(shí)刻漸漸到來(lái)之時(shí)，調(diào)控是否會(huì)戛然而止？

　　鐘偉曾經(jīng)建議，為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，限購(gòu)令應(yīng)該普遍化、長(zhǎng)期化、穩(wěn)定化。今天他仍然不認(rèn)為，限購(gòu)令將馬上會(huì)解除。“姜偉新部長(zhǎng)和吳曉靈委員的話是有絕對(duì)條件的，但是條件不明確，所以引發(fā)了市場(chǎng)廣泛的猜測(cè)。任何人都知道限購(gòu)令只是短期行為，不可能持續(xù)100年，但究竟什么時(shí)候放松和取消，誰(shuí)也無(wú)法預(yù)測(cè)。”鐘偉說(shuō)。

　　調(diào)控的效果已被官方認(rèn)可。國(guó)統(tǒng)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)近日表示，從前三季度的情況來(lái)看，尤其是三季度的情況來(lái)看，房地產(chǎn)投資性的需求，特別是投機(jī)性的需求得到遏制。這幾個(gè)月房地產(chǎn)的銷售量在繼續(xù)下降。房地產(chǎn)的價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)，房地產(chǎn)前期價(jià)

　　格上漲的勢(shì)頭得到了明顯遏制。此外，目前保障房安居工程的開(kāi)工率超過(guò)90%，進(jìn)展比較迅猛。初步判斷，國(guó)家房地產(chǎn)的調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)行向著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。

　　“如果此時(shí)放松限購(gòu)令，房?jī)r(jià)必然迎來(lái)報(bào)復(fù)性的反彈。”高盛投資管理部中國(guó)區(qū)副主席哈繼銘在電話里對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。“單純拿掉行政指令，不輔助以其他政策，市場(chǎng)還會(huì)回到以前的老路上。”哈繼銘進(jìn)一步表示。

　　一般民眾并不關(guān)心，但并非不重要的是，如果此時(shí)放松房地產(chǎn)調(diào)控，不但來(lái)之不易的調(diào)控成果將毀于一旦，而且作為國(guó)家戰(zhàn)略的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整將因此嚴(yán)重受阻，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)了太多的經(jīng)濟(jì)資源，不堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整就是一句空話。

　　如果說(shuō)限購(gòu)令只是權(quán)宜之計(jì)，何時(shí)才具備解除限購(gòu)令的條件？陳志解釋說(shuō)，行政手段正在倒逼市場(chǎng)走向新的均衡，但均衡很難形成。

　　鐘偉理解這樣的均衡是老百姓能買得起房子，房?jī)r(jià)低位運(yùn)行，供給和需求雙方萎縮，房?jī)r(jià)小幅下降。他預(yù)計(jì)，明年下半年或者后年，市場(chǎng)將回到均衡狀態(tài)。

　　政策或微調(diào)？

　　10月29日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確指出，今后幾個(gè)月，要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。各地政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。這澆滅了所有開(kāi)發(fā)商近期放松調(diào)控的幻想。

　　但哈繼銘認(rèn)為，從過(guò)去的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，如果GDP增速低于8%，國(guó)家仍將出臺(tái)救市政策。“如果房?jī)r(jià)大幅下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)一蹶不振，對(duì)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)帶來(lái)巨大的負(fù)面影響。”。

　　堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控總體方向不變，并不意味著現(xiàn)行調(diào)控政策鐵板一塊。哈繼銘認(rèn)為，不可否認(rèn)中央政府希望犧牲一定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，調(diào)結(jié)構(gòu)的決心，但在大方向政策不可能放松的前提下，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行“微調(diào)”是十分必要的。

　　陳志在前述座談會(huì)上分析，明年年初，信貸將會(huì)有指向性的寬松，這對(duì)已很難獲得貸款的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是利好消息。

　　業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，信貸微調(diào)是定向微調(diào)，信貸將向中小企業(yè)尤其是小型、微型企業(yè)傾斜，向民生包括保障房建設(shè)傾斜，但信貸政策的總調(diào)子不會(huì)變，仍將維持穩(wěn)健即事實(shí)上的信貸從緊政策。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人抵押貸款不會(huì)很快轉(zhuǎn)為寬松。

　　哈繼銘指出，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要調(diào)控，但方式方法上需要更科學(xué)。他十分認(rèn)同吳曉靈所提出的論點(diǎn)，并認(rèn)為，行政的手段，無(wú)法對(duì)市場(chǎng)資源進(jìn)行合理配置，3600萬(wàn)保障房目標(biāo)需要微調(diào)，包括目標(biāo)是否合理，資金是否到位，質(zhì)量是否合格，分配是否合理。以使保障房建設(shè)更具可持續(xù)性和科學(xué)性。

　　佛山“取消限購(gòu)令”的烏龍事件也給地方政府帶來(lái)警示，為了應(yīng)對(duì)低迷的市場(chǎng)，并且在中央制定的大政策方向之下，地方政府也開(kāi)始進(jìn)行政策微調(diào)。據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心官員透露，在四季度將采取一系列積極措施，包括降低競(jìng)買保證金收取比例、放寬付款進(jìn)度、減少部分地塊保障房配建面積、降低一部分地塊交易起始價(jià)格、將大面積的地塊上市等。目前北京市土地儲(chǔ)備中心面臨的局面是，至少有　13塊地面臨著流標(biāo)。同開(kāi)發(fā)商交流的結(jié)果是，一些有資金的開(kāi)發(fā)商擔(dān)心明年形勢(shì)更不好，不愿拿地；而有些開(kāi)發(fā)商已拿不起地。